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原标题:济南第一住宅公司首席执行官公布房地产“成本清单”，揭示房价高的地方
溢价
[土地价格上涨]
2013年，济南市售地单价为366万元/亩，底价为1944元/平方米，较2012年上涨6.3%。
2013年，济南的底价上涨了6.3%
对于薄熙来这样的买家来说，土地价格相对容易理解。土地收购是项目开发和房地产交易的前提，也是房价最基本的组成部分。公民交给开发商的部分购房款用于支付购买土地的费用。近年来，济南市住宅用地基准价格一直在上涨。
根据山东省最大的房地产服务机构山东世界联合会发布的《2013-2014年济南房地产市场报告》，2013年济南市出售的土地单价为366万元/亩，底价为1944元/平方米，比2012年增长6.3%。楼面地价，即单位建筑面积的平均地价份额。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建筑成本、开发利润和相关税费一起构成商品房的市场价值。
据了解，自1999年以来，济南市基准地价分别于2004年、2006年、2007年和2010年进行了调整。根据国土资源部的相关规定，基准地价最多每三年调整一次。经测算，济南市今年调整基准地价时，商业和住宅地价大幅上涨，住宅用地平均底价上涨19.92%。
土地成本不仅包括土地收购成本，还包括土地资金延期支付成本。根据土地转让条例，投标人在投标土地之前，必须缴纳按底价计算的土地价格20%的保证金。中标后，另30%将在30天内支付，这是第一阶段的转让费。剩余的50%将在5个月内支付，利息按第一期后同期银行贷款利率收取，到期后每延迟一天支付1/1000的滞纳金。记者了解到，许多项目仅延期支付土地资金就要花费数千万元。
税
[巨大的税务负担你不知道]
以下是一个占地25亩的住宅项目，总地价为1.125亿元，规划高层建筑面积为5.83万平方米，建筑价格为每平方米1930元。
涉及房地产10处，总纳税额5645.8万元，每平方米税费968.4元。
数据分析
越来越死板，成本增加了968.4元
据了解，在中国的18项税收中，有10项与房地产业有关，其中5项只对房地产业征收，即房产税、城市土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。其他五种税包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税和印花税。
济南一家房地产公司的老板“晒”在一个25阿木住宅项目的“账单”上。25亩土地的总地价为1.125亿元，规划高层建筑面积为5.83万平方米，因此土地的底价为每平方米1930元。
记者从《法案》中看到，在建设的各个环节，城市土地使用税61.2万元，土地增值税775.9万元，耕地占用税32万元，契税337.5万元，营业税1947.5万元，所得税1947.5万元，城市建设税132.6万元，印花税24.57万元，教育费附加132.6万元经测算，该25亩住宅项目已纳税总额为5645.8万元，占每平方米968.4元。
经常在房地产开发企业办理税务手续的内部人士。
告诉记者，每个税目都有一个特定的计算比例，这就形成了房价的刚性部分。
存在的问题
重复征税存在
根据《营业税暂行条例》及其实施细则，房地产业将在“出售房地产”税目下按5%的税率全额缴纳营业税。从现行政策来看，房地产销售重复征税的初始税制设计是显而易见的。房地产转让次数越多，双重征税问题就越严重。”上述住宅企业的经理说。
据了解，增值税和营业税都是流转税。其中，增值税是一种附加税，它是根据纳税人的生产经营活动所产生的增值来计算的。在实际操作中，采用购置税抵扣。纳税人在购买增值税应税项目时缴纳的增值税，在销售应税项目时可以全额抵扣，并且只需要为该环节的增加值缴纳增值税。
营业税是一种内部价格税。纳税人基本上是根据提供应税服务取得的营业额、转让额、销售额以及应税服务适用的税率计算缴纳营业税。
房地产开发项目征收营业税和土地增值税，这显然是双重征税。因此，建筑业对“营业税改征”的呼声不断高涨。
规定的费用
可细分为26个项目，总计2461.89万元，价差为每平方米503.8元
[大量复杂的指令性收费]
数据分析
多达26项，增加成本503.8元
规费是房地产开发的另一项主要支出，可分为26项，包括项目立项、土地使用、土地使用规划许可、项目规划许可、建设许可等大型项目。
还是以上述A住宅项目为例，土地使用权一般有两种费用，即土地证登记费和现行地形图制作费。在上例中，两项费用分别为3000元和20万元。该项目的强制性费用包括可行性研究报告、节能报告、环境影响评价报告和地震安全性评价，共计70万元。土地利用规划许可包括勘测定界费、规划咨询费(按每平方米1.05元计算)和土地利用规划许可宣传费，分别为3万元、8万元和5000元；项目规划许可证包括日照分析费约4万元，规划咨询费约8.5万元，项目规划许可证宣传费约5000元。施工许可证包括11项费用，包括施工图审查费、人防工程图纸审查费、防雷技术服务费、交易服务费、施工企业劳动保险费、劳动工资保证金等。，约为2173.89万元。
此外，强制性收费包括渣土费、水资源费、环卫费、水土保持设施补偿费等。以上住宅项目收费173.2万元。
“账单”显示，住宅项目的规定收费总额为2461.89万元，按住宅建筑面积计算，相当于每平方米503.8元。
存在的问题
“预付款”政策就像“薅羊毛”
在众多的房地产开发税中，高达数千万的所得税和每平方米2元的散装水泥专项基金，前期很难准确计算计税依据，税收是先预(存)还后补。
以所得税为例。根据法律原则，所得税应在净利润产生或计算后按一定比例缴纳。利润应该支付更多，利润应该支付更少，不应该支付利润。
但是，在税收征收过程中，如果税务部门不能确定净利润，项目的利润额应按20%的利润率计算。也就是说，对于每平方米6500元的项目，确定其中包含的净利润为1300元，税率为1300元基础上的25%。
根据同样的原则，散装水泥也有专项基金。散装水泥专项基金是国家向生产和使用袋装水泥的企业和单位征收的政府性基金，目的是“限制袋装，鼓励散装”。一般来说，费用是根据袋装水泥的吨位收取的。但是，在实际项目管理中，地方政府很难确定建设项目中袋装水泥的使用量，所以他们对每平方米建筑收取固定的费用(济南市每平方米收费2元)。
最终，整个A住宅项目的所得税为1947.5万元，散装水泥专项基金为50万元。仅上述两项预收费就达19，447，500元。"
羊毛来自绵羊。开发商在建设之初将不得不支付近2000万元的费用。即使将来这些费用中的一部分可以退还，这些费用也会在资金退还之前直接转给购房者。”内部人士说。
计算账户
计划售价
6500元/平方米
60.36%
刚性税968.4元，强制费503.8元，服务费309.55元，预售许可证押金和竣工验收费209.94元，地价1930元
1993.29元
3923.29元
服务费
共1840.7万元，每平方米增加309.55元，加上1000万元的预售许可证保证金、物业质量保修等。
[不方便的服务费]
数据分析
有各种各样的项目，增加成本309.55元。
除了行政费用之外，住宅建设中的商业服务费或运营费也很多。这些费用有些是可以协商的，有些是强制性的。
仍以A住宅项目为例，服务收费项目显示电费配套费标准为140元/m2。燃气安装费为每户1750元，相当于15元/平方米；水表工程一般每平方米25元，另加图纸设计费6万元。地质调查费用25万元；高、低应变检测费用20万元；静载试验费用40万元；人防设计费用20万元；人防改造计划费用3万元；设计费:24元/平方米；监理费:20元/平方米；后续审计费用为50.3万元。
以上费用合计1840.7万元，每平方米增加309.55元。
此外，即使项目建设大致相同，也会收取预售许可证保证金、物业质量保修金等费用，其中物业质量保修金是主要部分。根据有关规定，保修金应按建筑安装费用的一定比例交存。其中，3%为多层和低层建筑，4%为小高层建筑，5%为高层建筑。在上述A住宅项目中，金额为1000万元。
综上所述，对于一个住宅项目，每平方米刚性税收为968.4元，强制性收费为503.8元，服务费为309.55元，预售许可证保证金和竣工验收费为209.94元，合计为1993.29元/平方米，土地底价为1930元，成本达到3923.29元。这意味着，如果按每平方米6500元的计划价格出售，60.36%已经被拿走。
存在的问题
第三方机构的“垄断”特征显而易见
据了解，26项强制性收费中有12项是由中介组织或第三方组织收取的。第三方组织也涉及服务费。建筑业第三方检验机构是为社会提供公正、准确、可靠的检验数据和检验结果的中介机构。通过对建设项目图纸等的审查和检查。，对确保建筑工程质量起着积极的监督作用。
然而，一些不愿透露姓名的房地产企业工作人员表示，在实际测试过程中，第三方测试机构没有在全国范围内形成良好的竞争氛围，存在明显的“垄断”特征，导致测试成本超过10万元，并重复收费。
“在项目被批准的地方，需要哪个测试组织来进行测试，就像一个具有很强固定性的数学公式。如果你走错了一步，你可能会失败，需要重新开始。由于非特定检测机构的数据结果未经政府部门批准，这不仅浪费了检测成本，也延误了建设周期。”该工作人员说，“垄断”情况首先与少数获得国家资格的检测机构有关。其次，许多检测机构在按照国家政策独立之前是一些政府部门的部门，与相应的政府部门联系密切。
