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一家互联网公司首先在美国华尔街买了一栋办公楼，然后在海南三亚买了一家酒店。仅这两项投资就已经花费了7370万美元，但该公司还不够，并计划继续在上海、北京和更多城市购买更多房地产。据该公司称，这是因为员工培训需要一个地方。 这家公司是搜房网。他们在世界各地收购房地产的做法最近受到了一个名为“格劳科斯研究集团”的组织的质疑。 “作为一家互联网公司，搜房网经常购买对我们来说既昂贵又无用的房地产，这让人好奇。”格劳库斯研究公司的创始人马修·威瑟特在一封电子邮件中告诉《中国商业新闻》的记者。 在上周五的SouFun.com报告中，“格劳库斯研究”列出了七项指控。除了质疑公司创始人的诚信之外，搜房网肆意收购房地产和大规模分红成了报告中的两个主要问题。“我们的目标不是中国企业，但不幸的是，有许多案例证明，中国企业的管理层不尊重股东利益和国际公司治理规范。”马修·威瑟特说。 面对“格劳库斯研究”的指控，搜房网指责该报道在第二天的澄清公告中具有误导性。德意志银行，曾经是搜房网在线上市的承销商，也在随后的研究报告中支持搜房网。不过，独立分析师傅和平表示:“就公司运营和公司治理而言，这份报告实际上提出了一些有根据的担忧。”互联网公司“房地产”的“格劳库斯研究”报告中最强烈的问题是，为什么搜房网对购买房地产表现出如此浓厚的兴趣，并采取了积极的行动。 2011年，搜房网以6070万美元完成了对美国国际集团华尔街72号楼的收购，然后在2012年以1300万美元收购了位于三亚的度假酒店辰光克拉码头酒店。在这方面，搜房网在证券交易委员会的文件中解释说，购买房地产是因为需要对员工进行培训。 但是马修·威瑟特和他的研究团队发现很难相信这个解释。对于采用轻资产模式的互联网公司来说，收购华尔街的写字楼和三亚的酒店，显然超出了它们宣称的培训场所的名义使用量——“为什么搜房网要去曼哈顿市中心购买世界上最昂贵的房地产？用来培训7000英里外的中国员工？” 事实上，搜房网不仅在纽约和三亚拥有自己的商业地产，而且还在今年年初宣布将支付8亿元现金收购上海浦东的宝安大厦，该大厦目前被用作办公室、零售场所和酒店。收购后，它还将成为搜房网的培训场所之一。 “在2010年ipo之际，搜房网仍是一家基于互联网的轻资产公司，固定资产不到1000万美元，但自那以后，该公司以培训场所的名义花费了2亿美元收购房地产。”《格劳库斯研究》在报告中指出。如果将纽约、三亚和上海的上述三处房产加在一起，总建筑面积已达到7.5万平方米。 但搜房网也计划购买更多房地产。在与管理层沟通后，德意志银行(Deutsche Bank)的分析师预测，搜房网将在未来三到五年内继续以有吸引力的价格购买房地产，并进入一些目前被视为非核心的业务。德意志银行的报告承认，这可能会导致资本市场担心该公司，并对估值造成压力。 “投资者显然不愿意看到一家互联网公司，也不愿意把钱花在‘房地产投机’上，因此搜房网将把收购的房地产打包，用于员工培训。”搜狐福克斯(Sohu Focus)品牌总监尚磊认为，“互联网公司在‘房地产投机’上花钱，也意味着管理层在主营业务投资上遇到了问题。” 尚磊指出，搜房网依托城市覆盖的模式目前面临着弱扩张的困境，因此将房地产投资发展作为副业。“房地产法规已将购房范围限制在三、四线，因此如果搜房网继续扩大到四线城市，从成本效益的角度来看是不经济的；另一方面，搜房网还不能做家庭和二手房业务。这两个原因让搜房网手头有很多现金，但我不知道该投资哪里。” 然而，“格劳库斯研究”认为搜房网不仅以员工培训的名义掩盖其“房地产投机”，而且他们的疑虑更加严重。据《格劳库斯研究》报道，上市公司与大股东之间的利益转移也涉嫌交易。 do 空报道称，在搜房网完成对aig大楼的收购后，搜房网的创始人成立了一个私人非营利组织，负责安排相关培训。根据2011年度报告，搜房网向“华尔街全球培训中心”支付了200多万美元。然而，根据美国国内税收署(irs)的文件，从2011年5月1日到2012年4月30日，该机构收到的资金不到50，000美元。该报告显示，上市公司支付的200万美元中，大部分可能落入了创始人私人机构的口袋。这是一项严重但未经证实的指控。具有讽刺意味的是，被空机构列为目标的上市公司经常被怀疑存在财务欺诈，以粉饰其糟糕的业绩，但SouFun.com受到质疑，因为它们在过去的表现“非常好”——自2010年9月以来已经有109家。 除了投资房地产，搜房网在2011年和2012年还获得了三次大规模分红，总额达2.7亿美元，这成为报告中强烈质疑的一点。“格劳库斯研究”认为，搜房网的分红方式成本高且不可持续，从长远来看对股东不利。 该报道引用了搜房网2012年第三季度电话会议的对话记录。一位分析师问管理层，为什么公司第三季度的现金增加了9400万美元，而短期债务也增加了8100万美元。管理层解释说，这两项财务数据的增长是由于公司的“内部保险和外部贷款”筹集了分红所需的资金。这意味着搜房网将在中国的人民币存款抵押给一家国内银行，然后从该银行的海外分行获得美元贷款用于分红。 北京大学光华管理学院教授保罗吉利斯(paul gillis)认为，这种“借钱支付股息”的方式存在相当大的风险:“通过国内保险和国外贷款放贷”正成为一些虚拟结构“中国股票”创始人的常用方式。这种转移资金的方法可以避免外汇管制和避税，但可能会引起监管当局的警惕。 “最大的问题是上市公司如何偿还海外美元贷款。由于外汇管制的存在，中国的人民币现金一直面临着无法转移到国外的困难。在这种情况下，这些美元贷款将永远无法偿还。一旦未来贷款违约，国内抵押品将被银行没收，海外公众股东将遭受损失。”保罗吉利斯在他的个人网站上指出。傅和平告诉记者:“阿娇的观点显然适用于搜房网。”(注:傅和平是吉利斯的学生) 在做《空报告》时,“格劳科斯研究”指出，采用“内部保险和国外贷款”的搜房网未来将面临三种选择:要么以国内人民币现金偿还在国外欠下的美元贷款，根据中国外汇管理的相关法律法规，资金要么通过海外发债借入新老债券，但中国股市面临的信贷环境正在恶化，在美国发行债券实际上比较困难；最后一个选择，SouFun.com，是通过配股来偿还债务，这将稀释现有股东的权益。据格劳库斯研究公司称，搜房网的大规模股息支付成本高昂且不可持续。 然而，搜房网对此的反应非常简单:当公司的现金储备达到1亿至1.5亿美元时，它会考虑向股东支付股息。搜房网对整个报告给出了“误导性”的评价。 matthew wiechert告诉记者，他和他的团队目前正在研究搜房网管理层的澄清声明。这个位于美国加州的空组织此前曾指责过许多在美国和香港上市的中国公司，包括中国金属回收资源公司(00773.hk)、西方水泥公司(02233.hk)、首钢资源公司(00639.hk)、中国医疗技术公司(cmed.nasdaq)、龙腾矿业公司(llen.nasdaq)和 大多数情况下，“格劳科斯研究”成功地做了空行为，但这次迄今为止并不成功。在报告发布的当天，搜房网的股价仅微跌了2.75%。“我们知道，在某些情况下，市场可能需要一些时间来消化我们的研究意见，但我们相信，从长远来看，公司的股价最终将反映我们的判断。”马修·威瑟特说。 支持搜房网的德意志银行持有相反的观点:从长远来看，该公司的估值将随着时间的推移而逐渐上升。
